Stratégies

[SYNTHESE] Île-de-France, Lyon, Aix-Marseille… comment se portent les marchés de bureaux au T1 2022

Par Alexandre Foatelli | le | Immobilier

Comment se porte les différents marchés de bureaux en France au premier trimestre 2022 ? Républik Workplace vous propose une synthèse des différents indicateurs sur les principaux marchés hexagonaux : Île-de-France, Lyon, Lille et Aix-Marseille.

Porté par la nouvelle Cité Administrative, le marché lillois connaît un début d’année record. - © Wikipedia Commons - Velvet
Porté par la nouvelle Cité Administrative, le marché lillois connaît un début d’année record. - © Wikipedia Commons - Velvet

L’année 2021 a été celle du rebond pour les marchés de bureaux en France, après un cru 2020 marquée par le sceau du Covid-19. Les principaux marchés régionaux (Lyon, Lille, Aix-Marseille, Toulouse, Nice-Sophia Antipolis, Bordeaux, Nantes et Montpellier) affichaient 1281900 m² commercialisés fin 2021, soit un volume en hausse de 42 % (selon Arthur Loyd), chiffre qui atteignaient 1750000 m² en ajoutant Toulouse, Nice, Grenoble, Strasbourg, Metz, Nancy, Orléans, Rouen, Dijon et Tours (BNP Paribas Real Estate). En tête de ces marchés, on retrouvait Lyon (292 600 m² commercialisés, JLL) et surtout Lille, qui affichait une croissance proche des 100 % pour talonner la Capitale des Gaules (274 100 m², Arthur Loyd). En parallèle, la demande placée de bureaux en Île-de-France s’élevait à 1853400 m² sur l’ensemble de l’année 2021, marquant un rebond significatif de 32 % sur un an. Après un premier trimestre écoulé, comment se présente l’année 2022 ? Petit tour d’horizon des chiffres publiés.

Marché francilien : un début d’année dynamique

D’après les chiffres de JLL, le marché francilien confirme son retour à la normale, avec 503 900 m² de bureaux commercialisés au T1 2022. Des performances conformes à la moyenne de long terme en nombre de transactions comme en volume, permettant d’atteindre une demande placée supérieure à 2 millions de mètres carrés sur 12 mois glissants. « Le contexte géopolitique et le niveau élevé d’inflation n’ont donc, pour l’heure, pas eu d’impact sur l’activité », commente le broker. Pour sa part, Guillaume Raquillet, directeur de l’agence bureaux chez Knight Frank France indique que « le marché francilien des bureaux a très bien démarré l’année, avec 548716 m² placés au T1 2022, soit une hausse de 44 % par rapport à la même période l’an passé et de 6 % par rapport à la moyenne d’un premier trimestre depuis dix ans ».

D’après JLL, une nette reprise est perceptible sur le segment des petites surfaces, avec 177 200 m², soit 5 % de plus que la moyenne de long terme, avec notamment de nombreuses transactions réalisées par des opérateurs de « serviced offices », ainsi que sur celui des mid-markets (152 000 m², +7 % par rapport à la moyenne). De son côté, le segment des grandes surfaces (174 700 m²) reste impacté par la volonté des entreprises de réduire leur empreinte immobilière (-13 % par rapport à la moyenne).

« La reprise du marché locatif francilien se confirme, et ce malgré un contexte macroéconomique chahuté. Le résultat de ce 1er trimestre conforte, pour l’heure, notre anticipation de demande placée à 2 millions de m² en 2022. Reste à voir quel sera l’impact du conflit en Ukraine et du niveau actuel de l’inflation sur les différents secteurs d’activité », commente Yannis de Francesco, directeur exécutif Agence Bureaux Ile-de-France chez JLL.

Dans le détail des sous-marchés, la recherche de centralité semble rester le maître mot et les entreprises continuent de privilégier les marchés les plus établis : La Défense excède ainsi sa moyenne de long terme de 59 %, le QCA de 38 %, et Neuilly/Levallois de 47 %, quand la plupart des autres secteurs restent à la peine. En Première Couronne, le bouclage de quelques transactions initiées il y a quelque temps, notamment des précommercialisations, a permis d’enregistrer de bons niveaux de demande placée au Nord et au Sud.

L’activité restant concentrée sur les marchés les plus établis, le loyer moyen de seconde main poursuit sa hausse pour atteindre 416 €/m²/an, un niveau similaire à celui du loyer de première main (415 €/m²/an). La forte demande pour ces marchés maintient également les loyers prime à des niveaux historiquement élevés avec des valeurs à plus de 900 €/m²/an qui se généralisent dans le Quartier Central des Affaires. A La Défense, le loyer se maintient d’un trimestre à l’autre à 560 €/m²/an. « Le marché reste très segmenté, avec une forte demande pour les marchés les plus centraux et facilement accessibles. La demande pour les meilleurs immeubles va aboutir, - d’après les dossiers que nous travaillons actuellement - à une hausse des valeurs locatives dans les mois à venir. A contrario, dans les marchés de périphérie, pour la plupart en suroffre, nous assisterons très probablement à une baisse des loyers », conclut Yannis de Francesco.

Performance en demi-teinte pour le marché de l’investissement

Avec 2,9 milliards d’euros engagés en Île-de-France au T1 2022, le marché de l’investissement a connu un démarrage moins actif qu’il y a un an (-16 %). Si ce volume est inférieur d’autant à la moyenne 5 ans, il reste conforme à la moyenne décennale. Le marché français dans son ensemble ne recule, lui, que de 7 % d’une année sur l’autre, avec 4,6 milliards d’euros d’investissements au cours des trois derniers mois. Après avoir concentré une part historique de 43 % des montants investis en France en 2021, les régions tirent à nouveau leur épingle du jeu en affichant des volumes en hausse sur un an (+12 %), encore une fois grâce à des cessions de portefeuilles d’actifs de commerces et d’entrepôts.

« L’accélération de l’activité à la fin de l’année 2021 a notamment conduit à moins de reports de closing de transactions pour ce début d’année. De plus, si l’activité reste dynamique, elle concerne des dossiers de taille moins importante que ces dernières années, souligne Stephan von Barczy, directeur du Département Investissement de JLL. Le marché de l’investissement, corrélé au marché locatif, devrait connaître une accélération dans les prochains mois ; la forte demande pour les marchés les plus établis devrait se confirmer tandis que, sur certains marchés de périphérie, la liquidité viendra certainement d’une hausse des taux. Il ne faut par ailleurs pas négliger l’impact de l’inflation qui, malgré un effet modérateur sur les taux via l’indexation, va entraîner une hausse des coûts de financement et des rendements obligataires dans les mois à venir en lien avec la normalisation de la politique monétaire des banques centrales », conclut-il.

Les bureaux lyonnais ont le vent en poupe

L’année 2022 débute avec une très bonne dynamique en bureaux dans la métropole lyonnaise. Les données communiquées par Nexity Conseil & Transaction (NCT) font état de 66 900 m² placés, soit une augmentation de 46 % par rapport au T1 2021 et au-dessus de la moyenne 5 ans (59 800m²). Lyon intra-muros enregistre une belle performance avec plus de 45 500 m², dont 25 900 m² sur le secteur Part-Dieu. Ce volume est porté par la vente utilisateur sur la Nouvelle Cité Administrative, une transaction de 20 000 m² environ, indique NCT.

Le segment des grandes surfaces (> à 3 000 m²) a performé avec 25 289 m² placés au T1 2022 (vs 3 640 m² au T1 2021). Quant aux grandes transactions (> 1 000 m²), bien que leur nombre soit en baisse par rapport à l’année dernière, JLL rapporte que le volume enregistré est, lui, en nette progression avec plus de 35 000 m². L’investissement lui aussi donne le ton. Le marché de l’investissement lyonnais cumule 482 millions d’euros engagés au T1 2022, un volume en nette hausse (+99 %) par rapport à celui du T1 2021 selon JLL.

La valeur prime retrouve son niveau d’avant crise à 340 € HT-HC/m²/an sur des immeubles de dernière génération au cœur de la Part-Dieu. Les valeurs locatives moyennes des actifs neufs se maintiennent depuis plusieurs mois autour de 220 € HT-HC/m²/an en moyenne. Les actifs de 2nde main se négocient quant à eux en moyenne à 185 € HT-HC/m²/an. « Dans un contexte économique et politique compliqué, le marché tertiaire lyonnais résiste et reprend pied. La force de résilience de son tissu économique et la réorganisation immobilière des entreprises locales continuent de nourrir les mouvements des entreprises. Les résultats du premier trimestre sont encourageants et nous anticipons un atterrissage autour des 300 000 m² en fin d’année. Les impacts du conflit en Ukraine restent encore limités, notamment sur les marchés régionaux, mais cette tendance dépendra de l’évolution de la situation et des conséquences sur l’économie européenne et nationale », commente Stéphane Jullien, directeur de l’équipe bureaux de JLL Lyon.

Début d’année record pour le marché lillois

Dans la lignée de ses niveaux atteints l’an dernier, le marché lillois enregistre un début d’année record avec une hausse de 40 % par rapport à l’année dernière et de 75 % par rapport à la moyenne des 5 dernières années, avec près de 96 000 m² commercialisés sur le premier trimestre. « Notons que deux transactions de plus de 10 000 m², totalisant à elles deux 55 % du volume global, ont nettement pesé dans la balance : le compte propre de la nouvelle Cité Administrative de L’Etat sur 38 470 m² ainsi que le « clé en main » de la licorne française de l’industrie Exotec sur 14 310 m² dans l’immeuble Imaginarium », précise JLL.

Sans égaler le record de références du T1 2021, le compteur se maintient au-dessus des 100 transactions avec 117 signatures, un chiffre en hausse de 30 % par rapport à la moyenne. « Ce dynamisme est issu de l’activité continue des PMS, qui comptent à elles seules 91 transactions, soit près de 8 transactions sur 10 », commente Rodolphe Monnier, directeur du bureau JLL de Lille. De même, le segment du mid-market performe avec 16 références pour un total de plus de 10 700 m² environ, soit une progression de 7 % sur un an. Le segment des transactions de plus de 1 000 m² est également en forte progression, grâce notamment aux deux signatures importantes précitées. Il totalise 71 % de la demande placée globale.

Dans le détail, le secteur de Lille centre - Eurasanté et Euratechnologies - arrive en tête et totalise 52 % des surfaces, soit près de 50 000 m². Rodolphe Monnier ajoute « qu’il s’agit également du secteur ayant concentré le plus grand nombre de transactions : un tiers ont été signées sur ce secteur bénéficiant de la forte dynamique du mid-market et des PMS qui privilégient les centres-villes très bien desservis en transports en commun et à proximité des services. »

Porté par des nouvelles offres de qualité mises sur le marché, le loyer prime du cœur de Lille enregistre une hausse sur un an. On y observe un pic de la valeur prime à 300 € HT-HC/m²/an pour des immeubles historiques bénéficiant de rénovations/restructurations très qualitatives dans le cœur de Lille. Sur le secteur Euralille, le loyer prime se maintient à 240 € HT- HC/m²/an pour des programmes de dernière génération.

« La reprise du marché tertiaire observée en 2021 perdure sur la métropole de Lille. La demande placée est en hausse de 75 % par rapport à sa moyenne des cinq dernières années et si l’enregistrement du compte-propre de la nouvelle Cité Administrative de L’Etat a clairement pesé dans la balance des mètres carrés, le nombre de transactions en nette progression démontre un réel dynamisme sur tous les segments de surfaces. Les signaux sont donc positifs sur notre marché et nous sommes optimistes pour cette nouvelle année 2022 dont le résultat devrait être supérieur à la moyenne », conclut Rodolphe Monnier.

Aix-Marseille-Provence conserve sa dynamique

Enregistrant 50 710 m² de bureaux commercialisés (selon JLL) au cours des trois premiers mois de l’année, le marché tertiaire d’Aix-Marseille, affiche un trimestre record et continue sa progression. « On note ainsi une hausse de 29 % sur un an et de 48 % par rapport à la moyenne. Le marché d’Aix-Marseille a continué sur sa lancée et a progressé tant en nombre qu’en volume, et tous les segments de surfaces profitent de ce dynamisme », notifie Yoann Pohu, responsable bureaux de JLL Marseille.

Globalement, le nombre de transactions est en hausse sur un an (110 vs 87), avec un panier moyen quasiment équivalent (461 m² vs 452 m²). Les grandes transactions, bien que moins nombreuses, ont cumulé près de 23 800 m², alimentées notamment par deux signatures de plus de 5 000 m², à savoir le département des Bouches-du-Rhône (8 540 m²) sur l’immeuble Pixelia HD et Erilia (environ 6 200 m²) sur Porte Est.

En l’absence de grandes transactions sur le secteur d’Aix-en-Provence, la balance pèse plus nettement en faveur du secteur de Marseille qui totalise 77 % des surfaces commercialisées sur le T1 2022. Le marché aixois reste cependant dynamique avec 48 signatures, soit 44 % du nombre global référencé sur les deux grands secteurs.

Les valeurs prime à Marseille sont atteintes sur le périmètre d’Euroméditerranée avec 320 € HT-HC/m²/an pour les actifs « IGH » et 280 € concernant les immeubles dits « classiques ». Le loyer moyen neuf s’affiche à 193 €, celui de 2nde main à 165 €.

A Aix-en-Provence, la valeur prime s’affiche à 195 €, tandis que les valeurs moyennes se positionnent à 165 € sur les surfaces neuves et 139 € sur celles de seconde main.

« Dans un contexte de crise économique et d’échéances politiques majeures, le marché tertiaire de la métropole d’Aix-Marseille-Provence fait figure d’exception. La métropole avait affiché une année 2021 record et 2022 devrait continuer dans la même veine : sur une tendance dynamique », prévoit Yoann Pohu.

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