Immobilier d’entreprise

Définition et origine du terme « immobilier d’entreprise »

Le terme immobilier provient du latin immobilis, signifiant « qui ne bouge pas », faisant référence aux biens fixes comme les terrains et les bâtiments. L'immobilier d’entreprise se distingue par son orientation vers les activités professionnelles, englobant divers types de biens :

• Bureaux : espaces de travail pour les entreprises (start-ups, professions libérales, grandes sociétés).

• Locaux commerciaux : magasins, bureaux de vente, boutiques et autres points de commerces.

• Entrepôts et locaux industriels : pour le stockage et la production.

• Terrains à usage professionnel : destinés à des projets d’aménagement, de construction ou de développement immobilier.

Ces catégories structurent le marché immobilier d’entreprise selon les besoins et les activités des acteurs économiques.

Histoire et évolution de l’immobilier d’entreprise

L'immobilier d’entreprise a évolué en parallèle des transformations économiques et sociales, avec des périodes marquées par des changements majeurs dans les usages et la réglementation :

• 1945-1975 : Période de reconstruction et de croissance industrielle en France. L’État encourage la création de zones industrielles pour relancer l’économie.

• 1975-1995 : Tertiarisation de l’économie avec une demande croissante en bureaux, notamment dans les centres urbains.

• 1995-2010 : Globalisation et financiarisation du secteur. L’immobilier d’entreprise devient un produit d’investissement attractif pour les professionnels et les fonds internationaux.

• 2010-2020 : Montée en puissance du numérique et émergence de nouveaux modes de travail, tels que le coworking.

• Depuis 2020 : La pandémie de COVID-19 accélère la transformation des espaces de travail, avec une adoption massive du télétravail et des formats hybrides, pour tendre vers une redéfinition des besoins en immobilier d’entreprise.

Cette évolution constante pousse les acteurs à revoir leurs stratégies d’acquisition, de location et de gestion d’actifs.

Synonymes et termes associés

On retrouve plusieurs expressions proches dans l’usage courant :

• Immobilier commercial : Souvent utilisé pour désigner les biens immobiliers destinés à des activités commerciales.

• Immobilier professionnel : Terme englobant l’ensemble des biens immobiliers utilisés à des fins professionnelles.

• Immobilier tertiaire : Souvent utilisé pour parler des bureaux et locaux administratifs.

Ces termes reflète une facette de l’immobilier d’entreprise, selon les objectifs de l’acquéreur ou du locataire.

Comment fonctionne l’immobilier d’entreprise ?

L’immobilier d’entreprise fonctionne sur deux mécanismes fondamentaux, à savoir la location et la vente de biens à des entreprises.

Le bail commercial

Le bail commercial est un contrat de location conclu entre un propriétaire (le bailleur) et une entreprise (le preneur) pour l’exploitation d’un local à usage commercial, industriel ou artisanal. Ce contrat est régi par le statut des baux commerciaux, qui offre des garanties aux deux parties. Les baux commerciaux, souvent de longue durée, assurent une stabilité des revenus pour les propriétaires.

Voici les éléments à connaître :

• Durée : souvent appelé bail 3-6-9, il est conclu pour une durée minimale de 9 ans, avec la possibilité pour le locataire de résilier tous les 3 ans.

• Droit au renouvellement : à l’issue du bail, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement. En cas de refus injustifié du bailleur, une indemnité d’éviction peut être due.

• Révision du loyer : le loyer peut être révisé tous les 3 ans ou en fonction d’une clause d’indexation, en tenant compte de la valeur locative du bien.

• Affectation des locaux : le local doit être affecté à une activité commerciale, industrielle ou artisanale, et le locataire doit être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des Métiers (RM).

Ce type de bail permet une visibilité à long terme pour l'entreprise locataire et une sécurité pour le bailleur.

La vente de biens immobiliers d’entreprise

La vente de biens immobiliers d’entreprise concerne aussi bien les professionnels que les investisseurs privés. Elle implique le transfert de propriété du bien à un nouvel acquéreur. Cette opération peut concerner des investisseurs souhaitant exploiter le bien ou le mettre en location.

Avant toute acquisition, plusieurs étapes sont indispensables :

• Due diligence : avant la vente, une analyse approfondie du bien est réalisée, incluant des aspects juridiques, techniques et financiers.

• Valorisation : la valeur du bien est déterminée en fonction de sa localisation, de son état, de son rendement locatif potentiel et des conditions du marché.

• Financement : l’acquéreur peut financer l’achat par des fonds propres ou par des emprunts, en fonction de sa stratégie d’investissement.

La collaboration avec une agence spécialisée, dans les grandes métropoles, facilite l’accès à une offre adaptée.

Quels sont les 3 domaines de l’immobilier ?

L’immobilier est classé en trois grands segments, selon la nature des activités exercées dans les lieux concernés :

• Immobilier résidentiel : logements destinés à l’habitation.
• Immobilier commercial : biens utilisés pour des activités commerciales (magasins, showrooms, agences).
• Immobilier industriel : espaces dédiés à la production, au stockage et à la logistique.

L’immobilier d’entreprise est un pilier essentiel de l’économie, reflétant les évolutions des modes de travail et des besoins des entreprises. Son dynamisme et sa capacité d’adaptation en font un secteur stratégique pour les investisseurs et les professionnels de l’immobilier.