[ETUDE] Mobilité douce : un enjeu fort pour l’immobilier de bureau
Par Alexandre Foatelli | Le | Mobilité
Crainte du virus, recherche de bien-être, de confort et d’économies, volonté de décarboner des déplacements du quotidien : les motivations à l’usage des mobilités douces ne manquent pas. Un engouement particulièrement élevé chez les jeunes générations, qui s’entremêle avec les nouveaux modes d’organisation du travail largement hybrides. Dans une étude consacrée au sujet, Knight Frank détaille les différentes contraintes et problématiques liées à leur essor, ainsi que la façon dont les bailleurs répondent aux attentes des entreprises et de leurs salariés.
En 2017, lors des Assises nationales de la mobilité, Elisabeth Borne, alors ministre des Transports, déclarait que « 75 % des déplacements font moins de 5 km » et qu’il fallait donc « arrêter de regarder le vélo avec condescendance en considérant que c’est un sujet mineur. » Depuis, il y eut la grève massive des transports amorcée en décembre 2019, suivie par le Covid en 2020. Au lendemain de ces deux périodes successives, le recours au mobilité douce s’est largement démocratisé en Ile-de-France, atteignant des records. Le conseil en immobilier Knight Frank a mené une vaste étude afin de dresser un état des lieux de la pratique et de sonder les investisseurs-propriétaires sur la manière dont ils s’emparent du sujet.
La France en retard sur le Royaume-Uni
Tandis que la fréquentation des transports en commun n’a pas retrouvé son niveau d’avant crise, le développement des mobilités douces profite notamment de mesures publiques favorables. Les transformations du monde du travail jouent également un rôle déterminant : le bien-être des employés est devenu une préoccupation majeure des entreprises, soucieuses de valoriser leur marque employeur, mais aussi de faire revenir les salariés au bureau. Les organisations sont donc plus attentives à la façon dont leurs collaborateurs se rendent sur leur lieu de travail. Cependant, l’étude de Knight Frank relève que la France marque un certain retard comparé au cas britannique.
Le nouveau Plan de Londres inclut des normes minimales dans les nouveaux bâtiments tertiaires, avec une place de vélo pour 75 m².
D’après une enquête du député Matthieu Orphelin (EELV), les entreprises du CAC40 s’engagent dans la réduction de leur empreinte environnementale en encourageant notamment l’utilisation des mobilités douces ou partagées. Les plus engagées, comme Orange, Accor, Axa France et L’Oréal ont, par exemple, instauré un forfait pour leurs collaborateurs utilisant les mobilités durables (400 €/an ou plus). Elles peuvent aussi proposer un vélo de fonction (Accor par exemple) ou une aide supplémentaire pour l’acquisition d’un vélo ou d’accessoires de sécurité (notamment Orange et L’Oréal). Enfin, certains grands groupes privilégient d’autres mesures comme l’augmentation du nombre de places pour vélos ainsi que le nombre de bornes de recharge pour véhicules électriques, la mise à disposition par des prestataires d’une flotte (ex : Starbolt, Cykleo, Zenride, etc.) ou bien l’animation d’ateliers d’entretien-réparation. Les initiatives restent toutefois limitées : seules 39 % des entreprises proposent une compensation financière, un forfait révision/entretien ou bien la prise en charge d’un abonnement de free-floating.
Le développement des mobilités douces est nettement plus avancé au Royaume-Uni. Outre les infrastructures, le cadre réglementaire a évolué dans le sens d’une plus grande intégration des mobilités douces au sein des immeubles de bureaux. À titre d’exemple, le nouveau Plan de Londres, en vigueur depuis mars 2021, inclut des normes minimales dans les nouveaux bâtiments tertiaires : dans Central et Inner London, il faut désormais une place de vélo pour 75 m² contre une pour 90 m² dans la précédente réglementation.
Les investisseurs ont tout intérêt à prendre à bras-le-corps le sujet des mobilités douces.
Le pays a même été à l’initiative du label ActiveScore (anciennement CyclingScore) qui évalue, certifie et permet aux propriétaires d’améliorer l’aménagement et les services de mobilité proposés au sein de leurs actifs. L’évaluation porte sur la qualité des infrastructures (70 % de la note), l’engagement des locataires et propriétaires (20 %) et les perspectives d’évolution (10 %). Différents niveaux de certification sont délivrés (de « certified » à « platinum 100 »). En France, seul un immeuble est actuellement certifié ActiveScore - La Factorie, siège de Perial dans le 17e arrondissement de Paris - loin des 130 bâtiments labellisés outre-Manche.
Quel rôle pour les investisseurs-propriétaires ?
Durant l'été, Knight Frank a sondé un large panel d’investisseurs, foncières, collecteurs d’épargne, assureurs ou encore fonds d’investissement internationaux pour évaluer l’impact de l’essor des mobilités douces sur la gestion et la commercialisation de leur patrimoine. Premier enseignement : la prise de conscience est là ! Depuis le déclenchement de la crise sanitaire 92 % ont constaté que les attentes des utilisateurs en la matière sont plus élevées et 95 % affirment avoir amélioré l’intégration des mobilités douces dans leur patrimoine. Pour 57 % d’entre eux, le développement de solutions dédiées favorisant l’accueil et la pratique des mobilités douces dans leurs nouveaux projets sera systématique. Une prise de conscience qui s’étend jusqu’à la commercialisation des actifs, puisque les répondants ne sont que 10 % à considérer que l’amélioration des aménagements et services liés aux mobilités douces ne facilite pas la commercialisation d’un actif.
Concernant la mise en œuvre, près de 20 % des répondants indiquent être encore en train de réfléchir à la meilleure façon d’amortir les coûts d’une intégration accrue des mobilités douces. Les répondants soulignent néanmoins l’existence de freins, dont le principal (pour 91 %) réside dans la capacité d’adaptation du bâti. Une inadéquation qui se cristallise sur le sujet du stationnement. Près de la moitié des répondants (47 %) constatent une suroffre de places de stationnement pour les voitures au sein de leurs actifs. Parmi les solutions mises en œuvre pour utiliser cet espace inexploité, des partenariats sont noués avec des prestataires comme Yespark ou BePark. Cependant, cet espace peut également être réaffecté à d’autres usages que la voiture, et notamment permettre de faire plus de place aux mobilités douces.
Au regard des résultats de cette enquête, les investisseurs ont tout intérêt à prendre à bras-le-corps le sujet des mobilités douces. « Si la tendance favorise les actifs les plus centraux, ceux situés à Paris en particulier, une meilleure intégration des mobilités douces peut également améliorer l’accessibilité d’immeubles un peu trop éloignés des transports en commun, alors même que la question du confort des salariés et de leurs déplacements domicile-travail est devenue centrale », souligne le conseil. Constituant un levier pour améliorer le bilan carbone des propriétaires et de leurs locataires, accompagner et faciliter l’essor des mobilités alternatives contribue donc aussi à donner envie aux salariés de revenir au bureau.