Stratégies

Gecina mise sur la centralité de son patrimoine de bureaux pour porter sa croissance future

Par Alexandre Foatelli | le | Immobilier

Si les résultats de 2021 sont encore marqués du sceau d’une année 2020 particulière, Gecina a pu profiter d’un rebond dans les fondamentaux du marché de bureau : retour de la demande placée, baisse de la vacance, contexte économique plus favorable. Misant sur la centralité de ses actifs actuels et à venir, la foncière dirigée par Méka Brunel envisage de renouer avec la croissance dès 2022 et pour les prochaines années.

A l’image de l’immeuble Carré Michelet à La Défense, Gecina mise sur des actifs très centraux. - © Gecina
A l’image de l’immeuble Carré Michelet à La Défense, Gecina mise sur des actifs très centraux. - © Gecina

Dans un contexte marqué par la reprise des transactions locatives sur les marchés des bureaux des zones les plus centrales, les revenus locatifs de Gecina sont quasiment stables à périmètre constant (à -0,4 %). Sur les bureaux, les revenus locatifs bruts s’élèvent à 490,4 millions d’euros à fin décembre 2021 (vs 533,6 millions d’euros à fin 2020), soit une variation de -8,1 % à périmètre courant et de -0,6 % à périmètre constant.

« Cette stabilité en 2021 est essentiellement le reflet de la dynamique opérationnelle et économique encore terne observée en 2020 en conséquence de la crise sanitaire (faible indexation, baisse de la croissance économique, hausse de la vacance immobilière), et ne reflète ainsi pas encore la nette amélioration de l’environnement observée notamment depuis le deuxième trimestre 2021 (forte reprise de la croissance économique du PIB, accélération de l’indexation, rebond des transactions locatives, baisse de la vacance dans les zones les plus centrales). Les bénéfices de cette reprise se traduiront progressivement dans les agrégats financiers du groupe dès cette année », commente la foncière.

Les revenus locatifs de bureaux à périmètre courant s’inscrivent en baisse de 8,1 %, principalement en raison de l’important volume de cessions réalisées en 2020 et 2021 : 21 millions d’euros avec Les Portes d’Arcueil à Arcueil, Le Valmy dans l’Est parisien, et plusieurs immeubles à Antony, Boulogne-Billancourt et Vincennes) et des actifs à fort potentiel de création de valeur qui ont été transférés ou qui restent à transférer prochainement au pipeline engagé (-7 millions d’euros). Cette variation tient compte de la contribution des immeubles restructurés récemment livrés (pour près de +6 millions d’euros avec les immeubles de la rue de Madrid dans le QCA et Anthos à Boulogne-Billancourt). Elle tient également compte de surfaces vacantes exceptionnellement immobilisées en vue d’un programme de rénovation d’une durée supérieure à un an, dont certaines ont d’ores et déjà été réceptionnées puis louées fin 2021, le reste des travaux devant être achevés au cours de l’exercice 2022, contribuant ainsi progressivement à la reprise de la croissance des revenus locatifs.

Cessions et pipeline

Depuis le début de l’année Gecina a cédé 512 millions d’euros d’actifs avec une prime moyenne de l’ordre de 9 % sur les expertises à fin 2020, et un taux de privation de 3,2 %. 95 % de ces cessions concernent des immeubles de bureaux, le reste étant composé de logements traditionnels et d’une résidence étudiante (Le Bourget), et 92 % des cessions de bureaux concernent des immeubles situés en dehors de la ville de Paris, traduisant la volonté de Gecina de concentré son patrimoine sur les actifs très centraux.

Les projets en cours de développement sont d’ailleurs très largement concentrés sur les zones les plus centrales, avec 85 % du pipeline engagé sur les bureaux qui se situe dans Paris intra-muros. Au total 18 projets sont à ce jour engagés et seront livrés entre 2022 et 2025, représentant un volume total d’investissement de 1,8 milliards d’euros, dont 0,6 milliard d’euros seulement restant à décaisser dans les années qui viennent. Avec un rendement attendu à livraison de 5,3 % sur le bureau et de 4,8 % au total, le pipeline engagé représente un volume de loyers potentiels de l’ordre de 86 millions d’euros, qui se matérialisera progressivement entre 2021 et 2025 au fil des livraisons à venir.

Le taux de pré-commercialisation des opérations livrées avant fin 2023 s’élève maintenant à près de 67 % et 51 % en intégrant les opérations dont la livraison est prévue en 2024. Sur la base du périmètre engagé fin 2020, le taux de pré-commercialisation du pipeline engagé a progressé de +36 pt, passant de 21 % à 57 %, sous l’effet de la commercialisation de l’immeuble Porte Sud à Montrouge, de Biopark à Paris, de la majorité de l’immeuble Sunside à La Défense et de la majorité de l’immeuble Anthos à Boulogne, et plus récemment de près de 80 % de l’immeuble Boétie dans le QCA parisien.

Valorisation

Du coté des expertises et par conséquent de l’ANR, là encore la polarisation des marchés favorise le patrimoine de Gecina. La revalorisation du patrimoine à périmètre constant de +3 % en 2021 est ainsi tirée par les zones les plus centrales (hausse de 4,5 % sur un an pour le bureau dans Paris intra-muros). À périmètre constant, sur le patrimoine bureau, la primauté des zones les plus centrales ressort encore. La valeur sur l’ensemble du patrimoine de bureaux est au total en hausse de 2,9 % sur un an, mais elle est en hausse de 4,5 % sur le seul portefeuille parisien et même de 4,8 % dans le QCA et Paris 5/6/7, et globalement stable sur le reste de la région parisienne. Dans la ville de Paris, la hausse des valeurs vient majoritairement d’un effet loyer positif reflétant la bonne tenue des marchés locatifs les plus centraux.

« Ce différentiel de performance mesure l’écart croissant entre les zones les plus centrales, dont les perspectives restent résilientes notamment en raison d’une vacance actuelle extrêmement faible et d’une offre future contrainte, et les zones secondaires offrant un profil de risque plus sensible à l’environnement économique », souligne la foncière.

Ambition bas carbone

Outre ces performances opérationnelles et ces perspectives de croissance, la foncière conserve une ambition forte en matière d’émissions de CO2. À fin 2021, Gecina affiche une émission moyenne de CO2 sur son patrimoine en exploitation de 16,2kg/ CO2/m²/an (scope 1,2,3), soit une baisse de l’ordre de 40 % par rapport à 2017, et de 61 % par rapport à 2008. En matière de consommation d’énergie, la baisse est de 10 % par rapport à 2017 et de plus de 25 % par rapport à 2008 (à 190 kWhef/m²/an). Gecina s’est fixée des objectifs intermédiaires à horizon 2025 sur sa trajectoire CAN0P-2030. Les émissions de CO2 doivent ainsi reculer de 55 % en 2025 (vs. 2019) sur le patrimoine en exploitation avec un objectif de 8,5 kg/CO2/m²/an. La consommation d’énergie sur la même période devrait être réduite de 28 %. Sur les actifs en développement, Gecina fixe également des ambitions élevées à cet horizon, avec des niveaux d’émission inférieurs à 4kg/CO2/m²/an sur le bureau. L’ensemble des développements devant être certifiés BBCA (Bâtiment Bas Carbone).

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