G. Parisot (Aveltys) : « Avec la garantie de charges locatives, il n’y a plus de mauvaise surprise »

Quel est le spectre d’intervention d’Aveltys ?

La société existe depuis 2012, et la garantie de charges locatives est notre cœur de métier. L’idée originelle est de poursuivre les engagements pris par le promoteur sur le fonctionnement du bâtiment post-livraison. Nous intervenons à ses côtés durant la phase de conception du projet immobilier et, forts de notre connaissance acquise durant celle-ci, nous sommes en mesure de nous engager sur les frais de fonctionnement de l’immeuble. Notre orientation au départ était portée surtout sur la maintenance énergétique, dans un contexte encore marqué par le Grenelle de l’environnement de 2007. Ce prisme est aussi due à notre actionnariat - Bouygues Immobilier et Schneider Electric - qui nous lie aux bâtiments à énergie positive Green Office, dont nous exploitons encore aujourd’hui la plupart d’entre eux.

Concernant les charges de fonctionnement, l’immobilier tertiaire fonctionne d’une façon assez déroutante.

Depuis mon arrivée à la présidence d’Aveltys en 2015, j’ai amorcé un élargissement du scope d’intervention pour couvrir l’ensemble des composantes de fonctionnement d’un immeuble. Par étape, nous avons intégré les sujets de sécurité, de nettoyage, pour aboutir depuis un peu moins de deux ans à l’hospitality management au sens large (restauration, conciergerie, accueil, fitness). Nous avons recruté Thomas Benassayag, qui a effectué toute sa carrière dans l’hôtellerie, afin de diriger le volet hospitality et structurer notre offre en la matière. Aveltys est désormais un opérateur global et engagé, avec une exigence sur les résultats en matière de confort des utilisateurs et de performance économique et environnementale.

En quoi consiste la garantie de charges locatives ?

Concernant les charges de fonctionnement, l’immobilier tertiaire fonctionne d’une façon assez déroutante : on vous vend une prestation et on vous annonce le prix réel un an après l’usage ! Les entreprises se retrouvent face à un property manager qui leur annonce souvent que la facture va être plus élevée que prévu. Pour éviter cet écueil et pour essayer de faire bouger les lignes à notre niveau, Aveltys établit un cahier des charges de fonctionnement du bâtiment en collaboration avec nos clients, avec le bailleur pour des projets destinés à avoir plusieurs occupants ou directement avec l’occupant s’il est seul. Cela comprend les figures imposées telle que la maintenance, et d’autres à la carte comme l’offre de restauration ou de salles de sport. Nous prenons ensuite la responsabilité de trouver le bon prestataire au bon prix pour répondre à ce cahier des charges et nous pilotons l’opération : nous devenons l’interlocuteur unique du propriétaire et du locataire pour tous les sujets liés au fonctionnement de l’immeuble. Aveltys se définit comme pionnier de ce modèle de garantie de charge, puisqu’aucun autre acteur n’a d’offre commerciale de ce type

Dans les faits, le modèle de fonctionnement avec des appels de fonds trimestriels reste le même. La garantie de charges intervient au moment de la reddition des comptes annuels : si nous nous étions engagés sur un montant de 100 et que le montant est de 110, la différence est à notre charge. A contrario, si le montant est inférieur, nous partageons ce bonus à part égale entre nous et le client. Pour ce dernier, il n’y a donc pas de « mauvaise surprise » en fin d’année. Sur les sujets où nous ne pouvons pas prendre d’engagement, comme le prix de l'énergie ou le matériel informatique utilisé par les preneurs, nous endossons un rôle de conseil auprès de nos clients, pour leur suggérer d’agir sur leur consommation d'énergie par exemple.

Quelle est la valeur ajoutée de cette solution ?

En plus de la garantie sur le coût, les clients ne sont pas enfermés dans un mode de fonctionnement contraint. Si par exemple un occupant veut ouvrir son immeuble un jour de plus dans la semaine, nous effectuons le pricing de ce cette action. À partir du moment où celui-ci accepte ce prix, cela rentre dans notre engagement. Le coût de fonctionnement évolue en parfaite connaissance de cause et sans perdre la garantie de charges.

Nous pilotons aujourd’hui 13 immeubles représentent une surface totale de 200 000 m².

Par ailleurs, nous disposons d’une plateforme digitale, développée en propre, qui agrège toutes les data du bâtiment, permettant de savoir si nous sommes sur la trajectoire du modèle de fonctionnement prédéfinie et d'être alerté dans le cas contraire pour pouvoir rectifier le tir au plus vite. Cette plateforme nous rend très transparents pour les clients, qui ont accès à celle-ci et à l’ensemble des données. Enfin, nous sommes en mesure de prendre des engagements en amont des livraisons pour les projets neufs ou restructurés en accompagnant les maîtres d’ouvrage. Ces derniers peuvent ainsi présenter un budget de charges cohérents, ce qui constitue un atout de commercialisation supplémentaire auprès des preneurs, dans un contexte de course à l'échalotte où les budgets annoncés sont déraisonnables car non engageants.

Où en est le développement commercial d’Aveltys ? Quels sont vos objectifs ?

Nous pilotons aujourd’hui 13 immeubles, entre 5 000 m² et 35 000 m², représentent une surface totale de 200 000 m². Nos clients se répartissent en trois typologies : des bailleurs tels que CNP, Sogécap, La Française ou Icade ; des grands utilisateurs comme Ingérop, Axa, Unilever et Colas ; et des promoteurs parmi lesquels Bouygues Immobilier, Sogéprom et GDG. Nous avons réalisé plus de 7 millions d’euros de chiffre d’affaires en 2021. Avant Covid, nous avions une croissance annuelle de l’ordre de 30 à 40 %, qui est tombé à 10-20 % durant la crise. Désormais, nous visons à nouveau des niveaux de croissance pré-Covid.