Baromètre ADI 2024 : moins d’implantations pour plus de qualité

C’est une tendance de fond qui ne cesse de se confirmer depuis la crise sanitaire de 2020. Selon le 3ᵉ baromètre des implantations tertiaires publié par l’ADI — réalisé en partenariat avec EY, l’EPA Euroméditerranée et La Française REM — les entreprises réduisent progressivement la voilure. Entre 2015 et 2024, ce sont plus de 14 000 projets d’implantation ou d’extension de bureaux qui ont été enregistrés, générant près de 452 000 emplois. Mais après un rebond post-Covid en 2022 (+10 % par rapport à 2021), la dynamique ralentit.

« Les résultats du baromètre sont, une nouvelle fois, intéressants et confirment les tendances observées depuis la fin de la crise sanitaire avec une montée des critères de choix liés aux enjeux RH et RSE, même si les enjeux économiques sont toujours présents. La lecture des résultats doit cependant être relativisée, pour les territoires, car ils nous paraissent le reflet d’un état des lieux et d’une vision majoritairement francilienne des besoins et des attentes en matière de bureaux. Il convient donc de les confronter à la situation dans les grandes métropoles de façon à ne pas prendre de mauvaises décisions en matière de programmation », prévient Marc Lhermitte, Partner chez EY Consulting.

Des implantations en baisse…

En 2024, seuls 1 203 projets ont été recensés. Un chiffre en recul, influencé par une conjoncture économique tendue par l’inflation, la hausse des taux et par la transformation structurelle du rapport au bureau : flex office, télétravail, optimisation des mètres carrés.

Et le mouvement devrait se poursuivre, puisque la moitié des entreprises interrogées anticipent une réduction de leurs surfaces immobilières d’ici à cinq ans. Dans le détail, 39 % des sondés estiment que les surfaces diminueront légèrement (jusqu’à 20 %) et 11 % considérablement (plus de 20 %). Pour 26 % des répondants, les besoins en surfaces tertiaires resteront stables. Toutefois, 21 % des sondés pensent, au contraire, augmenter leurs surfaces.

…le flex office en hausse

Le flex office s’est généralisé : 70 % des répondants y ont eu recours. Par conséquent, les stratégies immobilières doivent s’ajuster et des décisions structurantes ont été prises au cours des trois dernières années.  : Ainsi, 69 % des répondants ont réaménagé l’intérieur des bureaux ; 56 % des entreprises ont renouvelé leurs baux tertiaires, dans la grande majorité des cas pour renégocier les conditions financières (91 %). Parallèlement, un tiers des répondants n’a pas renouvelé les baux immobiliers (33 %) ou les a résiliés de manière anticipé (29 %) afin de réduire l’empreinte immobilière (91 % des cas), déménager vers des bureaux de meilleure qualité (78 % des cas) et regrouper leurs sites (54 %).

« Depuis cinq ans, les entreprises optimisent l’espace et rationalisent les implantations, en réaction au développement du télétravail et au déploiement du flex office. L’enjeu aujourd’hui n’est plus d’avoir moins de bureaux, mais d’avoir de meilleurs bureaux, qui offrent une expérience enrichie aux collaborateurs », commente Frédéric Goupil de Bouillé, président de l’ADI.

Une stratégie qui évolue

Ces transformations marquent aussi une évolution dans la relation avec les bailleurs. Le bail devient un outil de flexibilité, et 60 % des dirigeants attendent désormais des propriétaires qu’ils adaptent les modalités : baux courts, loyers ajustés, espaces tampons. Plus de la moitié sont même prêtes à payer un loyer plus élevé (en moyenne +10 %) pour gagner en souplesse.

Parmi les critères qui orientent les choix immobiliers des entreprises, l’accessibilité reste le facteur déterminant. Pour 82 % des décideurs, la proximité des transports en commun est essentielle, quel que soit le type d’entreprise. Vient ensuite le coût au mètre carré par collaborateur, cité par 45 % des dirigeants, dans un contexte où la maîtrise budgétaire et l’optimisation des espaces sont devenues cruciales. Enfin, la qualité environnementale du bâtiment, mentionnée par 36 % des répondants, apparaît moins comme un critère différenciant que comme un standard dorénavant intégré aux attentes de base : performance énergétique, durabilité et résilience climatique sont perçues comme des évidences.

« Les entreprises choisissent leurs bureaux comme les particuliers choisissent leur logement : elles veulent un emplacement stratégique qui maximise leur attractivité et leur capacité à fidéliser les talents », résume Barbara Kiraly, déléguée générale de l’ADI.

Ces critères traduisent la volonté des entreprises interrogées de faire du bureau un véritable levier de cohésion et de collaboration. Pour les dirigeants, l’enjeu est désormais clair : offrir un espace de qualité qui favorise le travail en équipe à 81 %, renforce la culture d’entreprise et le sentiment d’appartenance selon 51 % des sondés, afin de redonner du sens à la présence sur site.

« Il convient désormais de confronter certains de ces résultats à la situation dans les grandes métropoles de façon à ne pas prendre de mauvaises décisions en matière de programmation. C’est tout l’objet de la prochaine étape de cette étude, avec l’organisation d’un roadshow dès le mois de juin à Paris, Lyon, Bordeaux et Marseille, qui permettra de mesurer l’impact territorial de l’évolution des critères de choix des entreprises en matière implantations tertiaires », ajoute Corinne Orsoni, directrice du Développement Economique d’Euroméditérranée.