Inflation : les coûts d’occupation des bureaux grimpent en flèche

L’une est sur toutes les lèvres, dans les entreprises comme chez les particuliers : inflation. L’autre est une tendance désormais généralisée : travail hybride. Entre le marteau et l’enclume, les entreprises tertiaires sont, d’une part, incitées plus que jamais à investir pour occuper des bureaux de premier ordre adaptés à l’organisation hybride du travail, et se heurtent de ce fait au mur d’une inflation galopante qui s’immisce dans les coûts d’aménagements. Chaque trimestre, Savills, conseil en immobilier international, produit le Savills Prime Office Costs (SPOC), un instantané des coûts d’occupation des bureaux prime sur différents marchés mondiaux.

Les coûts d’aménagement explosent

Selon les données compilées depuis le début de l’année par le conseil, les coûts d’aménagement ont augmenté de 10 % en moyenne sur les marchés étudiés, ce qui correspond à l’inflation générale. Au vu du contexte économique général incertain, le conseil estime « probable » que la hausse des coûts persiste à court terme.

Sur les marchés d’Asie-Pacifique, le coût des loyers sont éclipsés par la hausse des coûts d’aménagement, qui ont augmenté en moyenne de 3 % par rapport au deuxième trimestre et de 9 % par rapport au troisième trimestre 2021. Quant à la région EMEA (Europe et Moyen-Orient), les coûts d’aménagement continuent également d’augmenter de 14 % en moyenne sur l’année, l’inflation des matériaux et de la main-d'œuvre continuant de faire sentir ses effets. Enfin, les États-Unis et les autres marchés nord-américains ont enregistré une hausse de 7 % des couts d’aménagement, ce qui est inférieur au taux d’inflation moyen, mais demeure une forte hausse.

Pour les entreprises, la croissance des couts d’occupation a aussi été portée par les hausses de loyers, qui ont connu des variations plus importantes d’après Savills.

Les coûts en hausse généralisée

Au cours du dernier trimestre (T3), la plupart des marchés d’Asie-Pacifique n’ont pas connu de grands changements dans les loyers. Les mouvements sont stables sur le trimestre et même en baisse de 1 % sur l’année. Les villes qui ont connu une augmentation au troisième trimestre sont Shenzhen (+2 %), Séoul (+1 %), Singapour (+1 %) et Ho Chi Minh Ville (+2 %).

Les marchés de bureaux d’Europe et du Moyen-Orient sont plus variés, avec une augmentation du loyer brut moyen de 6 % par rapport à l’année dernière et de 2 % par rapport au deuxième trimestre. Ces taux plus élevés peuvent être attribués à la fois à des augmentations de loyers indexés et au fait que les coûts énergétiques, qui augmentent de façon vertigineuse, sont souvent pris en compte dans les charges.

Les États-Unis et les autres marchés d’Amérique du Nord ont connu moins de fluctuations des loyers (+2 % en moyenne). Dans de nombreuses grandes villes de la région, les travailleurs ont été notoirement lents à retourner dans leurs bureaux après la pandémie, ce qui a conduit de nombreuses entreprises à réévaluer sérieusement leurs besoins en espace. Les équipes de Savills en Amérique du Nord notent une augmentation de l’activité de sous-location, ce qui indique des réductions d’espace et de coûts à plus long terme de la part des occupants.

Sur l’ensemble des coûts effectifs nets, les marchés qui ont connu les plus fortes hausses au cours du trimestre sont essentiellement concentrés dans la région EMEA, dans des villes telles que Dublin (+7 %), Londres (+5 %), Dubaï (+3 %) et Berlin (+3 %).

« Les utilisateurs ont vraiment commencé à ressentir les effets de la montée de l’inflation au cours du dernier trimestre, tant dans les coûts d’aménagement qu’au niveau des loyers, en particulier dans la région EMEA qui a enregistré les hausses moyennes les plus importantes sur ces deux points. Les marchés locatifs sont plus ou moins exposés à l’inflation ; le cadre juridique de location d’immobilier tertiaire variant selon les pays, les utilisateurs doivent rechercher des manières de réduire l’effet de la hausse des coûts, soit en utilisant le cadre réglementaire du pays concerné, soit en réexaminant le bail en cours », souligne Matthew Fitzgerald, directeur de Savills EMEA Tenant Advisory.

Conséquences en cascade

En outre, Savills indique que la hausse des coûts ralentit mécaniquement les activités de construction neuve et de rénovation, générant un effet domino. Cela entraîne une pénurie de surfaces de bureau prime performantes sur le plan environnemental, ce qui contribue à renchérir les loyers des immeubles les plus écologiques. Cette majoration atteint 4 à 15 % sur les marchés d’Asie Pacifique d’après Savills, 10 % sur les marchés européens (à l’instar des Pays-Bas), et entre 5 et 10 % sur les marchés des bureaux américains. Les utilisateurs recherchant des solutions immobilières plus durables afin d’atteindre leurs objectifs et ceux fixés par les gouvernements, ils se trouvent à nouveau incités à investir dans leur immobilier.

« Il est regrettable de constater que ces hausses des coûts surviennent à un moment où il faut justement dépenser davantage pour construire des immeubles de bureaux écologiques et restructurer le stock existant afin de répondre à la demande en faveur d’un immobilier plus durable, créant une situation compliquée en matière de choix à long terme, à effectuer par les entreprises », déplore Matthew Fitzgerald.

Comme si le marteau et l’enclume ne suffisait pas…