Lyon, Marseille, Lille : bilan des marchés de bureaux des métropoles régionales au T1 2023

Lyon

Demande

Si 2022 se soldait par une belle performance du marché tertiaire lyonnais, le 1^er trimestre 2023 se traduit par un « trou d’air » rapporte JLL. En chute de 40 % sur un an et de 23 % par rapport à la moyenne décennale, le volume commercialisé atteint 43 939 m² de bureaux tandis que le nombre de signatures affiche une baisse plus mesurée de 16 % sur un an avec 114 transactions, signe de la contraction du panier moyen. Le début d’année 2023 est marqué par une baisse généralisée de l’ensemble des segments. La mise en « stand-by » des opérations et la propension des utilisateurs à « consommer moins mais mieux » impactent fortement l’activité du marché tertiaire lyonnais ce trimestre.

Moteur de performance du marché lyonnais, le segment des grandes surfaces porte 40 % de l’activité ce trimestre. Parmi les grandes signatures citons les prises à bail de Ceres au sein du Parc Everland sur 2 798 m², d’Engie - Cofely sur 2 396 m² dans Gerland Technopark III ou encore le groupe Atlantic dans l’immeuble restructuré Etoile Part-Dieu sur 1 481 m². Le segment des surfaces intermédiaires (500 - 999 m²) est également en net retrait ce trimestre avec un volume en recul de 47 % sur un an (-7 % par rapport à la moyenne décennale) à ~7 800 m² pour 11 transactions (- 50 % sur 1 an, -15 % vs la moyenne décennale). A contrario, la force de résilience des PMS (<500 m²) permet au segment d’afficher un volume en cohérence avec la moyenne décennale à 18 465 m² pour 93 signatures, soit 42 % de l’activité tertiaire lyonnaise.

Le « trou d’air » observé en ce début d’année induit une baisse de consommation des actifs neufs/restructurés de 52 % sur un an à ~20 300 m², soit tout de même 46 % des volumes commercialisés sur le marché lyonnais. Ce recul ponctuel ne doit pas masquer la tendance de fond vers des actifs flexibles, adaptés au bien-être des salariés, vertueux et conformes aux exigences du décret tertiaire (risque de décôte grise). A ce titre, la Métropole de Lyon vient de dévoiler un ambitieux plan de réhabilitation tertiaire du QCA Part-Dieu avec la volonté de voir 300 000 m² de bureaux régénérés d’ici 2029.

Offre

Stable par rapport au dernier trimestre, l’offre immédiate propose ~316 700 m²aux utilisateurs dont 32 % dans des actifs neufs/régénérés. La libération de surfaces de seconde main permet à l’offre immédiate de se maintenir ces derniers mois malgré un déficit annuel de 11 %. L’offre neuve demeure la plus impactée et affiche une baisse de 25 % sur un an à ~101 000 m².

Malgré la baisse d’activité enregistrée ce trimestre, la vacance demeure à un niveau particulièrement bas à 4,2 %, dont 4,1 % sur l’intramuros et 4,4 % sur la périphérie lyonnaise. Avec une vacance inférieure à 2 %, la tension à l’offre s’avère très élevée sur des secteurs prisés tels Préfecture-Université (1,4 %) ou Presqu’Île Nord (1,6 %).

Loyer

Les valeurs locatives se maintiennent avec un prime à 340 € HT-HC/m²/an, sur le secteur prisé de Presqu’Île Nord et des actifs neufs et de seconde main qui se négocient respectivement à 207 € et 196 € HT-HC/m²/an.

Perspectives

Le marché tertiaire de la région lyonnaise aborde 2023 par un net ralentissement de la dynamique connue en 2022. L’optimisation, la rationalisation des surfaces et la vertuosité des actifs sont devenues des tendances de fond qui se trouvent renforcées par le contexte actuel et la mise en place du Décret tertiaire. Selon une enquête menée par JLL en ce début d’année, 74 % des entreprises interrogées déclarent être prêtes à payer un loyer plus élevé pour un actif plus durable. Ces mutations deviennent les nouvelles normes et favorisent les actifs de nouvelle génération ou régénérés. Avec ~303 000 m² de bureaux en construction (hors comptes-propres et clés-en-main) dont 164 000 m² encore disponibles, le marché lyonnais devrait pouvoir répondre efficacement à ces nouveaux besoins. Le maintien des valeurs locatives dans le contexte actuel fait de Lyon un marché sain aux fondamentaux qui restent solides.

Marseille

Demande

Après une année 2022 record qui a vu près de 173 000 m² de bureaux commercialisés, le marché tertiaire d’Aix-Marseille affiche une activité en fort recul avec ~23 000 m² placés pour 74 transactions. Le marché affiche une baisse annuelle de 38 % du nombre de signatures et de 57 % des volumes commercialisés. Sur ce marché traditionnellement équilibré, l’ensemble des segments sont impactés et le grand secteur de Marseille particulièrement touché.

L’année 2022 s’était soldée par l’opération phare de RTE sur plus de 13 000 m² au sein des Fabriques qui avait permis au marché d’Aix-Marseille de réaliser une performance historique. En ce début d’année, le marché des grandes surfaces affiche une pause dans sa dynamique avec seulement cinq transactions représentant ~6 800 m², soit 30 % du marché. Ce volume, en recul de 71 % sur un an et inférieur de 2/3 à la moyenne des dernières années, marque l’attentisme des grands utilisateurs dans l’application de leur stratégie immobilière et impacte principalement le secteur marseillais (-90 % en volume sur un an). A contrario, avec trois des cinq grandes signatures, le secteur Aixois renoue avec ce segment notamment via le programme en cours de finalisation Blanc Azur qui cumule ce trimestre 2 Befa : la SFHE pour ~1 700 m² et Imperial France pour ~1 310 m².

Le segment des surfaces intermédiaires (500 - 999 m²), avec 6 références pour 4 250 m², chute de 57 % en nombre et de 55 % en volume. Les PMS (<500 m²), quant à elles, portent 52 % de l’activité ce trimestre mais observent une chute de 54 % des volumes à 11 960 m² et de 35 % en nombre avec 63 transactions. Si les TPE/PME ont résisté à la crise en 2022, les difficultés de trésorerie s’accentuent et n’incitent pas à la prise de décision et prise de risque. A ce titre, le nombre de ventes utilisateurs plonge de 56 % sur un an avec 12 opérations et le volume s’effondre de 85 % à ~3 350 m².

Offre

Avec ~138 000 m² disponibles à six mois dont 35 % en neuf/restructuré, la tendance baissière de l’offre se poursuit. Euroméditerranée, qui concentre 27 % de l’offre disponible globale, dont 47 % de l’offre neuve, affiche un volume en recul de 17 % en ce début d’année à 37 200 m² dont 22 800 m² dans des actifs neufs/restructurés. Sur le secteur Aixois, les livraisons récentes et à venir permettent d’atténuer la pénurie d’offres sur le secteur. Dans ce contexte de tension à l’offre latent, la vacance reste à son plus bas niveau à 2,5 %.

Loyer

Dans ce contexte, les valeurs locatives prime restent stables sur Marseille avec 320 € HT-HC/m²/an pour les actifs « IGH » et 290 € pour les actifs neufs « traditionnels ». A contrario, les valeurs locatives moyennes du neuf progressent à 253 € tandis que le 2^nde main affiche en moyenne 183 €. Côté aixois, si le prime se stabilise à 225 €, les valeurs moyennes du neuf et du seconde-main augmentent respectivement à 169 € et 149 €.

Perspectives

Face à la succession de crises et après un trimestre rythmé par les mouvements de grèves/blocages, le marché marseillais subit l’attentisme des utilisateurs en ce début d’année. Cependant, plusieurs indicateurs vont dans le bon sens et laissent entrevoir une amélioration de la situation économique au second semestre. Ce retour à une meilleure visibilité devrait encourager l’activité sur le marché d’Aix-Marseille durant les prochains mois. La solidité du socle du marché tertiaire d’AMP et sa force de résilience éprouvée à plusieurs reprises devraient contribuer à la normalisation de l’activité. Les livraisons de 75 000 m² de bureaux, dont 47 % disponibles, devraient contribuer à cette reprise sur un marché toujours en sous-offres.

Lille

Demande

Avec 50 138 m² de bureaux commercialisés pour 88 signatures au 1^er trimestre, le marché tertiaire lillois reprend le leadership des marchés régionaux devant Lyon et résiste face à un contexte économique toujours incertain. En effet, si le volume global baisse de 47 % sur un an, JLL rappelle le caractère atypique du 1^er trimestre 2022 avec notamment les 38 500 m² de la Cité Administrative. Ainsi, hors comptes propres/clés-en-main, le marché affiche une hausse de 5 % sur un an en volume et demeure stable par rapport à la moyenne quinquennale.

Face à une baisse de 25 % du nombre de transactions sur un an, signe d’un ralentissement du marché, les grandes surfaces se sont montrées particulièrement dynamiques en portant plus de 60 % de la demande placée, avec 12 signatures pour près de 31 000 m² placés. JLL cite la prise à bail de la SNCF sur 8 112 m² au sein du quartier d’affaires Eurallille, le Befa de Bayer Healthcare au sein du programme Métronom pour 2 564 m² ou encore Exotec qui s’installe au cœur du quartier de la Maillerie sur 2 400 m².

Offre

La forte baisse de l’offre immédiate observée en 2022 marque un ralentissement en ce début d’année 2023. Cependant, avec ~233 800 m² disponibles, l’offre accuse toujours un recul de 9 % sur un an notamment lié à l’assèchement de l’offre neuve qui représentait encore 52 % de l’offre globale il y a un an contre 37 % actuellement. Cette dernière, avec 87 500 m² à disposition des utilisateurs, s’est contractée de 35 % sur un an, symbole de l’appétence des utilisateurs pour les actifs de dernière génération. Dans ce contexte, la vacance poursuit sa baisse et affiche un taux équilibré de 5,1 % (-0,6 point sur un an).

Loyer

Le loyer prime demeure stable sur un an à 300 € HTHC/m²/an pour des immeubles historiques/régénérés au cœur de Lille. Sur l’ensemble des autres secteurs, l’heure est également à la stabilisation des valeurs prime : 250 € pour Euralille, 190 € pour Villeneuve d’Ascq ou 175 € sur les Grands Boulevards. A contrario, les valeurs moyennes de seconde main poursuivent leur progression, affichant 210 € HTHC/m²/an sur Lille Centre, 198 € à Euralille ou encore 137 € à Villeneuve d’Ascq.

Perspectives

Si le contexte économique devrait tendre à l’amélioration d’ici le second semestre, le marché tertiaire lillois devrait connaître des performances plus modérées sur l’année 2023. La propension des utilisateurs à l’attentisme dans un contexte incertain devrait s’atténuer et renforcer l’appétence pour les actifs neufs/régénérés répondant aux stratégies immobilières des entreprises. Cette tendance croissante sera accompagnée par les chantiers en cours qui représentent ~152 000 m² dont ~79 000 m² encore à disposition des utilisateurs. Dans ce contexte, les valeurs locatives devraient se maintenir voire évoluer à la hausse en lien avec des coûts de construction toujours élevés et une tension à l’offre persistante sur les secteurs les plus prisés.