[ETUDE] Quels nouveaux critères d’implantation des bureaux après la crise sanitaire ?

Deux ans après le début de la pandémie de coronavirus, où en sont les stratégies d’implantations tertiaires des entreprises ? Pour y répondre, la seconde édition du Baromètre des implantations tertiaires en France, mené par l’Association des Directeurs Immobiliers (ADI) et EY, a interrogé 265 dirigeants et analysé des milliers d’implantation sur les dix dernières années. Sans surprise, il en ressort que l’année 2020 a vu reculer de 10 % le nombre d’implantations tertiaires. Mais dès 2021, le secteur a connu un rebond de plus de 26 %. EY a recensé 1 386 implantations ou extensions de sièges, de centres R&D, de back-offices ou agences commerciales en 2021. Cette « hyperactivité » tertiaire résulte principalement des projets immobiliers menés par de grands groupes (40 % des emplois et 44 % des surfaces occupées) même si les PME et ETI dominent en nombre d’implantations (73 % du total), par leur très forte présence en région.

« Les implantations tertiaires en Ile-de-France ont fait preuve de résilience en 2021 malgré des situations contrastées au sein de ses principaux territoires. Les grandes métropoles régionales continuent de gagner du terrain, mais leur attractivité doit s’adapter aux enjeux d’une croissance durable », conclut Marc Lhermitte, associé EY et auteur de l’étude.

Nouveau contrat social

L’installation durable du télétravail et la digitalisation des services font progressivement éclater les organisations tertiaires, qui passent d’une logique d’unité de temps et de lieu à une logique de fragmentation des espaces et des temporalités de travail. Ainsi, 74 % des acteurs interrogés estiment que la montée en puissance du télétravail va bouleverser les décisions d’implantation. Et pour cause, à l’horizon de trois ans, les collaborateurs devraient passer 2,8 jours dans les locaux de l’entreprise, et 2,2 en dehors. Le bureau devient alors un espace parmi d’autres d’un même écosystème (coworking, tiers lieu, etc.) qui redéfinit le contrat social entre l’entreprise et ses salariés.

L’étude relève que la fonction même du bureau doit être repensée, en se recentrant sur des enjeux de sociabilité, collaboration et formation. L’objectif pour les dirigeants est bien de faire revenir les salariés au bureau en renforçant la désirabilité du lieu. Au-delà des usages, le cadre juridique de l’immobilier tertiaire doit évoluer. Porté par la recherche de flexibilité, le bail ferme « 3/6/9 » apparaît trop rigide, les solutions alternatives (sous location, bail précaire) sont donc en croissance : 41 % des dirigeants affirment que la recherche accrue de flexibilité des baux et modes d’occupation va bouleverser les décisions d’implantation tertiaire dans les prochaines années. En outre, 51 % des dirigeants interrogés disent que leurs surfaces immobilières pourraient se réduire jusqu’à 30 % dans les trois prochaines années. Cette évolution s’observe déjà dans les prises à bail des grands utilisateurs en Ile-de-France.

Quels critères prioritaires pour l’implantation ? 

Depuis la première édition du baromètre, les critères de localisation ont évolué. Compétences des salariés, performances financières et exigences environnementales sont désormais prioritaires pour les dirigeants dans le choix des implantations de bureaux. Les critères relatifs aux ressources humaines sont désormais prioritaires pour les dirigeants interrogés, 58 % d’entre eux les classent parmi leurs priorités 1 et 2, notamment la capacité à recruter et fidéliser les meilleures compétences, et désormais pour les collaborateurs recrutés, la capacité à travailler à distance. Principal critère économique et financier regardé par les dirigeants en 2019, les coûts immobiliers restent décisifs et l’essor du télétravail et du flex office incite les directions immobilières des entreprises à optimiser les surfaces.

Autre point saillant, le coût de l’énergie, sujet qui s’inscrit dans un contexte géopolitique en tension qui entraîne une hausse du prix de l’énergie et invite les directions immobilières à intégrer dans leurs projections des objectifs environnementaux forts. Ainsi, les critères environnementaux font désormais partie intégrante des décisions des dirigeants en matière d’implantation, ces derniers étant tenus de réduire leur emprunte carbone, attente forte des collaborateurs notamment. La stratégie immobilière devient alors un outil pour atteindre les objectifs de réduction de l’empreinte carbone de l’entreprise. La réduction des mètres carrés et une excellente accessibilité des bureaux par les transports en commun et transports doux participent à cet objectif vertueux.

« Les 300 dirigeants, experts et acteurs publics interrogés identifient plusieurs pistes de travail afin de permettre aux entreprises de réussir la transformation des espaces tertiaires et des métiers de services, en particulier l’expérience immobilière des collaborateurs, la décarbonation de l’immobilier et la flexibilité des espaces et des contrats », commente Jacques Perpère, secrétaire général de l’Association des Directeurs Immobiliers.