Quelles sont les motivations des stratégies immobilières des entreprises en Ile-de-France ?

Avec 1,7 million de mètres carrés placés en 2024, le marché francilien n’a pas renoué avec les volumes pré-Covid. Bien que les grandes surfaces de bureaux (> 5 000 m²) résistent mieux que prévu, force est de constater que leur nombre a reculé d’un quart (56 mouvements en moyenne), et ramène leur volume total consommé sur ce segment à 625 000 m² contre 900 000 m² avant la crise sanitaire. Dans son étude « Panorama tertiaire : Les grands mouvements passés au crible », Knight Frank France dresse un constat similaire à celui développé dans le 3ᵉ baromètre des implantations tertiaires publié par l’ADI.

« Derrière ces chiffres, une tendance forte se dessine : les entreprises bougent, mais ne s’éparpillent pas. Majoritairement, elles restent fidèles à leur territoire d’origine, parfois à quelques rues près, mais avec des ambitions nouvelles », souligne Magali Marton, directrice Etudes & Recherche de Knight Frank France.

60 % de mouvements endogènes

Outre la tendance à la rationalisation des surfaces, il est devenu indubitable que les entreprises recherchent avant tout des immeubles capables d’attirer les talents et de répondre aux exigences ESG (Environnement, Social et Gouvernance), tout en accompagnant la transition vers des modèles d’organisation du travail hybrides. Dans son analyse, Knight Frank France relève une autre tendance forte : les entreprises restent fidèles à leur territoire d’origine, parfois à quelques rues près.

Avec une moyenne de 60 % de mouvements endogènes en Île-de-France, les grandes entreprises se positionnent majoritairement sur leur secteur géographique d’origine. Cette rétention est d’intensité variable d’un territoire à un autre avec le taux le plus élevé à Paris QCA (74 % des mouvements sont endogènes), Première Couronne (70 %), ou encore La Défense (53 %).

Les mouvements exogènes profitent principalement à la Capitale qui continue de drainer des utilisateurs proches, via des mouvements entre micromarchés parisiens. Le Croissant Ouest, à l’inverse, capte des utilisateurs d’horizons plus divers avec 55 % des mouvements provenant de géographies plus éloignées comme l’Est parisien, La Défense ou encore la Première ou la Deuxième Couronne. Un net contraste avec la Première Couronne, qui peine à attirer des entreprises en dehors de son aire d’attraction immédiate (2/3 des mouvements entrants).

Coûts immobiliers : optimisation et levier de création de valeur

Les mouvements analysés révèlent des choix profonds : relocalisations ciblées, stratégies de réduction et d’optimisation des mètres carrés, rationalisation des coûts. Derrière chaque transaction, c’est un repositionnement global de l’entreprise qui s’amorce via la recherche d’un équilibre entre coûts immobiliers et investissement dans un cadre de travail agréable et efficient, motivant pour les salariés, et donc propice à la création de valeur. L’étude de Knight Frank France révèle des approches différentes en fonction des secteurs d’activité.

Trois secteurs représentent à eux seuls près de la moitié des transactions : Finances & Assurances, Juridique & Conseil et Transports-Logistique & Distribution. Dans l’ensemble, les paniers moyens de surfaces sont majoritairement compris entre 9 000 m² et 14 000 m², à l’exception de l’administration publique qui se positionne sur des gabarits plus importants (deux des quatre mouvements supérieurs à 40 000 m²).

Activités financières et d’assurance

Panier moyen : 12 250 m²

Juridique-Conseil - Ingénierie - Enseignement

Panier moyen : 9 350 m²

Transports - Logistique - Distribution

Panier moyen : 10 900 m²

Industrie de transformation

Panier moyen : 8 950 m²

Autres services

Panier moyen : 10 500 m²

Technologies de l’Information et de la Communication (TIC)

Panier moyen : 10 050 m²

Administration publique

Panier moyen : 22 600 m²

Les entreprises dont la valeur repose principalement sur les compétences de leurs collaborateurs (activités financières, TIC, conseil…) consacrent des moyens financiers importants pour se positionner sur les localisations les plus onéreuses tant à Paris qu’en périphérie. Ainsi, les secteurs d’activité ayant les budgets les plus élevés à Paris sont le secteur Juridique, Conseil, Ingénierie et Enseignement, ainsi que celui des Technologies de l’Information et de la Communication, avec des loyers moyens plus élevés (870 € et 800 € respectivement).

En périphérie, ce sont les secteurs de l’Information, Arts & Spectacles, Activités récréatives ainsi que les Organisations associatives et syndicales, qui se positionnent sur des actifs avec des loyers moyens plus élevés (465 € et 460 € par m²/an en moyenne). Quant à l’administration publique, elle demeure le secteur dépensant le moins en immobilier tertiaire, avec une dépense moyenne de 505 €/m²/an à Paris et 270 €/m²/an ailleurs.