Bureaux en Ile-de-France : une demande toujours en baisse pour des loyers toujours plus chers

Au lendemain d’un débat riche lors du 7^e Club Planète Immo de l’année sur la stratégie immobilière à adopter pour les entreprises - acheter, vendre, louer ? - BNP Paribas Real Estate a communiqué ses chiffres du marché de bureaux francilien à fin août 2023. À l’instar de l’avis général des convives présents, le marché semble à l’aune d’un nécessaire et profond changement, à l’heure où l’immobilier se mue en produit de luxe… d’on les utilisateurs veulent de moins en moins.

À fin août 2023, BNP Paribas Real Estate enregistre une demande placée en bureaux, déjà poussive en début d’année, toujours en retrait de 18 %, d’un volume de 1 098 000 m². Signe récurrent du moindre appétit de surfaces, héritage principal du travail hybride, le décalage reste significatif entre les grandes surfaces - affichant un retrait de 25 % - et les petites et moyennes surfaces (-15 %). Cependant, le broker souligne « un effet de rattrapage » en train de s’opérer sur les grandes surfaces.

« Ce rattrapage devrait se poursuivre jusqu’à la fin de l’année ; ce qui nous permet de tabler sur un atterrissage autour de 1,850 million de mètres carrés placés. En 2024, on devrait se raccrocher à la nouvelle moyenne décennale projetée post covid, de 1,9 million de mètres carrés, grâce à un report que l’on estime déjà à 150 000 m² », anticipe Eric Siesse, directeur général adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction, en charge du pôle Location Bureaux Ile-de-France.

Néanmoins, avec 108 projets enregistrés en Ile-de-France, les grandes recherches affichent un volume en retrait de 12 %. Paris garde la primeur de l’attractivité, avec 49 % des grandes recherches exprimées en première intention. BNP Paribas Real Estate note toutefois la progression du Croissant Ouest de plus de 50 %. En outre, les délais de transformation de la demande se sont allongés, aussi bien en grandes qu’en moyennes surfaces. Ainsi 15 mois en grandes surfaces et 11 mois en moyennes surfaces sont désormais nécessaires pour transformer une nouvelle recherche.

« Cela s’explique par le fait que les utilisateurs ont désormais de plus en plus besoin de prendre en compte des critères organisationnels, environnementaux, sociaux et financiers, avec une forte concentration des recherches sur les secteurs sous-offreurs et une incapacité parfois à trouver l’offre correspondante rapidement », détaille Eric Siesse.

Quand offre et demande ne se rencontre plus

C’est là un des nœuds du problème : la demande de bureau, structurellement en baisse, se concentre sur les secteurs où l’offre est la moins abondante (Paris), laissant d’autres zones géographiques en difficulté pour trouver preneurs (La Défense, Boucle sud, 2^e Couronne).

La demande de bureau, structurellement en baisse, se concentre sur les secteurs où l’offre est la moins abondante, laissant d’autres zones géographiques en difficulté pour trouver preneurs.

En effet, Paris intramuros totalise 43 % du volume global de demande placée, avec cependant des disparités nettes entre QCA et hors QCA. Le quartier central des affaires reste dynamique, en ligne avec sa moyenne décennale, sans pour autant réitérer sa performance exceptionnelle de 2022. Dans le même temps, Paris hors QCA accuse une forte baisse, pénalisé par le segment des grandes transactions. Un rattrapage devrait néanmoins s’y opérer grâce à huit transactions supérieures à 5 000 m² qui devraient avoir lieu avant la fin de l’année.

À l’opposé, le quartier d’affaires de La Défense est porté par le dynamisme des petites et moyennes surfaces (+22 % sur un an), mais présente tout de même un fort recul avec une chute des grandes transactions et une demande exprimée (surfaces supérieures à 5 000 m²) qui s’amenuise. Plus surprenant, la Boucle Sud et Neuilly/Levallois affichent une demande placée largement inférieure à leur niveau long terme pour des raisons différentes. La Boucle Sud est plus touchée par les effets du télétravail avec des grands utilisateurs historiques, majoritairement anglo-saxons, qui affichent des ratios de flex-office plus importants. Neuilly-sur-Seine et Levallois-Perret sont pénalisées par un déficit d’offres de grandes surfaces de qualité. À l’inverse, la 1^ere couronne Sud connait une véritable reprise et renoue avec sa moyenne décennale grâce à cinq transactions supérieures à 5 000 m². Enfin, la 2^e couronne est toujours fragilisée et pâtit de l’évolution des modes de travail.

Résultat : Paris intramuros reste en situation de sous-offre, malgré un rééquilibrage dans les chantiers en cours, représentant 39 % des chantiers en Ile-de-France versus 24 % l’an dernier. Paris Centre Est a encore du mal à convaincre avec des positionnements de loyer ambitieux, dans le sillage du QCA. La Boucle Sud voit sa situation se dégrader, pâtissant d’une vague de libérations quasi historique.

Par conséquent, le taux de vacance francilien reste haut, s’élevant à 8 % au 2^e trimestre 2023, mais avec de fortes disparités géographiques. D’un côté, la vacance parisienne continue de se réduire, à 3,6 % (versus 4 % l’année dernière), mais elle augmente en parallèle en périphérie avec des pics proches de 20 % pour la Péri-Défense et la 1^ere couronne Nord.

Une situation aboutissant à des valeurs locatives globalement à la hausse. Les loyers moyens dans Paris QCA continuent de s’envoler pour atteindre 871 € dans le neuf, tandis que Paris hors QCA, plus hétérogène et dépendant de la localisation des transactions, est toujours orientée à la hausse, à 646 € moyens dans le neuf. Sur le prime, BNP Paribas Real Estate constate toujours une inflation des valeurs dans Paris intramuros avec un loyer de 1 000 €/m² à date à Paris QCA et dans le 7^e arrondissement.

En revanche, en périphérie, la tendance est à la stabilité dans le neuf, alors que dans le seconde main, les valeurs sont en baisse sur plusieurs secteurs, comme La Défense, et la Boucle Sud. Cependant, les loyers prime se maintiennent ici aussi à des niveaux élevés, soit 600 € HT/HC/m²/an à La Défense grâce à plusieurs signatures sur la Tour Trinity et 520 € HT/HC/m²/an sur la Tour Horizons à Boulogne-Billancourt pour la Boucle Sud.