Les marchés régionaux de bureau affichent une nette reprise en 2022… jusqu’à quand ?

Avec une croissance de 9 % sur un an, la demande placée de bureaux totalise 1,7 millions de mètres carrés en 2022 sur l’ensemble des 12 métropoles régionales*. D’après CBRE, plusieurs paramètres expliquent ces bons résultats : en plus de l’effet rattrapage Covid qui a contribué à dynamiser le volume des transactions sur l’année, le niveau élevé des pré-commercialisations, la part des comptes-propres et des grandes transactions ont significativement impacté la demande placée. Ainsi, les transactions > 5 000 m² enregistrent un volume de 377 600 m², soit 21 % de la demande placée.

Des résultats qui témoignent aussi d’un attrait tangible des grands utilisateurs pour les surfaces neuves. La part du neuf atteint pour sa part 43 % du volume de la demande placée. Cependant, cette bonne performance de 2022 sur le segment des bureaux ne doit pas occulter les incertitudes qui pèsent sur l’année 2023.

« Les TPE-PME qui ont dynamisé le marché en 2022 ne devraient plus compter parmi les principaux acteurs des prochaines transactions. En effet, la demande placée sur les petites et moyennes surfaces devrait ralentir, compte tenu du contexte économique et des stratégies de développement déjà enclenchées dans les régions en 2022 », indique Stanislas Leborgne, directeur Régions de CBRE France.

Manque d’offre en volume et en qualité

Le premier frein qui pourrait se poser aux marchés régionaux concerne l’offre disponible qui recule de 14 %. En outre, l’offre neuve (19 % du volume total) s’avère presque inexistante sur les quartiers centraux des affaires (QCA) de presque toutes les grandes métropoles, et apparaît frugale en comparaison de la demande exprimée. Et d’après le conseil les perspectives de renouvellement de l’offre de qualité resteront bridées au regard des projets recensés actuellement en chantier. Ainsi, le stock d’offres futures certaines neuves à l’horizon 2025 reste contenu, sous la barre du million de mètres carrés. La plupart des projets reste localisée en dehors des QCA, voire en périphérie des villes, des secteurs qui disposent déjà de stocks d’offres importants, contrastant fortement avec la demande exprimée.

Quant à l’offre de seconde main, elle pourrait s’avérer déterminante pour satisfaire les utilisateurs, tout au moins pour les biens qui jouissent d’une bonne localisation. En réalité, l’offre de seconde main répond déjà difficilement aux critères des utilisateurs qui favorisent principalement la desserte, la localisation, l’environnement et les immeubles neufs.

« Au nombre des défis à relever en 2023, s’ajoutera celui lié au dispositif Eco-Energie Tertiaire. La demande placée va forcément diminuer du fait du manque d’offre relativement fort. Un des moteurs de la demande placée de demain sera directement corrélé aux réglementations imposées par le dispositif et il apparaît difficile dans les conditions actuelles de marché de trouver des offres en mesure de satisfaire les utilisateurs », conclut Stanislas Leborgne.

Les bureaux en régions restent attractifs… pour l’instant

Côté investissement, le marché des bureaux en régions, au global, a capté près de 3,6 milliards d’euros des volumes investis, marquant une hausse de 13 % sur un an. La part des régions dans le volume global des investissements s’établit ainsi à 25 %. Le marché peut se targuer de plusieurs opérations emblématiques telles que La Marseillaise, Urban Garden, MLyon, Sensorium et Odessa. Les opérations < 30 millions d’euros s’arrogent, cependant la plus grosse part des investissements (46 %). CBRE note que la part des Vefa, principalement celle en blanc, s’élève à 37 % des volumes investis en bureaux régions.

« Pour 2023, nous anticipons une baisse des investissements sur deux typologies majeures : les Vefa, qui devraient se heurter aux problématiques de financement et à l’ajustement des taux de rendement des futures livraisons, et les produits core qui affichent déjà des taux de rendement proches des rendements obligataires. Le marché devrait néanmoins garder une bonne liquidité du fait de la rareté de l’offre neuve sur les marchés locatifs, pour autant que la collecte des SCPI, principaux acquéreurs en régions, reste satisfaisante », anticipe Yves Gourdin, directeur Investissements Régions de CBRE France.

^{* Aix-Marseille, Bordeaux, Grenoble, Lille, Lyon, Montpellier, Nantes, Nice-Sophia Antipolis, Rennes, Rouen, Strasbourg, Toulouse)}